位于东莞市长安镇的某广场此前在销售商铺时,买卖合同写明土地使用权年限是70年。但在去年11月,业主们接到开发商通知,要求更改为40年。业主们拒绝重新签订合同及收铺,并有多名业主向法院提起诉讼,要求开发商解约退铺并赔偿损失。 10月10日,东莞市第二人民法院公开开庭审理陈女士等43家业主状告东莞长安某广场有限公司商铺买卖纠纷系列案。庭审从上午九点半持续到中午近两点。法庭上,针对开发商是否构成根本违约以及业主是否有权解除合同等问题,原、被告双方展开了激烈辩论。目前,上述43宗系列案件在进一步审理中。 商铺产权70年变成40年 业主集体状告开发商 2012年6月,东莞的陈女士看中了长安镇某广场的商机,并以均价超过三万元一平方米、总价近四百万元买下一个铺位。陈女士跟开发商签订了买卖合同,合同约定土地使用年限至2081年8月23日,2014年5月30日交铺。2013年11月,陈女士和其他业主接到了开发商的通知,要求将使用年限改为40年。陈女士和其他业主都非常意外,拒绝了重新签订合同,并且拒绝收铺。 2014年6月,陈女士等40多名业主分别委托了律师,先后向东莞市第二人民法院状告东莞长安某广场有限公司,要求确认解除双方签订的买卖合同及其补充协议,开发商退还铺款并赔偿损失。 开发商称,按东莞以前惯例,底层为商铺、上面为住宅的土地,其土地使用年限均按70年进行登记。2013年9月,东莞市政府下发了关于东莞长安某广场项目住宅底商用地年限问题的通知。此后,公司才知道涉案商铺的使用年限无法登记为70年。 业主一方认为,开发商应清楚了解土地使用年限的规定,并充分理解使用年限对买家的重要性。但开发商在商铺用地使用年限只有40年的情况下与业主签订合同,将土地使用年限确定为70年,涉嫌欺诈,具有过错。 庭审激辩 1、开发商是否构成根本违约 开发商称,开发商不构成根本违约,也没有导致业主订立合同的目的落空。业主目的是购买符合法律规定的商铺,法律规定商铺的土地使用年限为40年,业主可以得到并正常使用该商铺。 业主一方认为,买铺目的是投资,使用年限系决定是否购买的重要指标。现商铺使用年限缩到40年,对买铺的目的造成无可挽救的损失。开发商明知国家规定商铺使用年限为40年,以欺诈方式与业主签订使用年限为70年的买卖合同,导致业主合同目的无法实现,开发商构成根本违约,业主只能要求解除合同。 2、关于业主合同解除权 开发商认为,补充协议约定,业主解除合同的期限为30天,30天过后业主无权解除合同。目前,部分业主在2013年11月、部分业主在2014年3月就明知涉案商铺只能按40年来定土地使用年限,即使业主要解除合同,也应当在其知悉后的一个月内提出,而业主至今年5月、6月才提出解除合同,超过约定期限,解除权已消灭。 业主一方称,2013年11月部分业主集体到广场口头要求退铺,并到长安镇政府上访,要求解约退铺。业主们认为,补充协议只对业主的解除期限作了限制,加重了业主的合同责任,且该条款是开发商单方制作,未采取合理方式提醒业主注意或向业主说明,属无效的格式条款。